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【央企信托-恒大深圳南山項目】點評

lzj 產品點評 2019-12-24 858 0

融資方:前海君臨實業發展(深圳)有限公司

前海君臨由恒大地產集團(深圳)有限公司100%控股, 后者由恒大地產集團有限公司100%控股,即項目公司為恒大地產100%控股孫公司。 交易對手前海君臨實業發展(深圳)有限公司負責恒大天璟項目前期開發及大廈自持出租部分后期的運營。

恒大天璟大廈項目北塔及商業部分已全部售出,南塔自持出租,根據備案價格計算的南塔13-15、20-25、 34-37、39-45層總貨值約27.98億元,目前與恒大瑞博投資(深圳)有限公司、恒大新能源科技集團有限公司、恒大新能源汽車投資控股集團有限公司簽訂租約合同,租期18年,南塔13-15、20-25、34-37、39-45層 年租金約1.31億元。

截止2019年9月末,融資人總資產68.4億元,凈資產25 億元,流動資產45.09億元,非流動資產24.34億元,總資產規模較上年末增加12.54%;

負債合計43.38億元,主要科目為北樓已售部分的預收賬款10.23億元(尚未結轉為收入,計入負債),長期借款30億元(債權人為外貿信托,2019年11月陸續到期,目前已結清,對應抵押物目前屬于未抵押狀態)

擔保方:恒大地產集團

1、恒大地產集團已戰略性進入廣州、上海、深圳、天津、重慶、沈陽、武漢、成都、 南京、西安、長沙、太原、昆明、合肥、貴陽、南寧、南昌、濟南、鄭州、蘭州、 長春、銀川、???、石家莊、呼和浩特、哈爾濱、烏魯木齊等全國80多個主要城市。

2、2009年11月5日,恒大于香港聯交所成功上市。上市當日,公司股票收盤價較發行價溢價34.28%,創下705億港元總市值的紀錄,成為起于內地、在港市值最大的海外企業。

3、2016年10月3日,中國恒大在港交所發布公告稱,與深深房訂立協議,后者以發行A股或現金方式購買中國恒大境內附屬公司廣州市凱隆置業有限公司持有的恒大地產100%股權。

4、2017年11月6日,凱隆置業及恒大地產以及公司的控股股東許家印與投資者訂立第三輪增資協議。第三輪投資者將按照第三輪增資前3651.9億元的定價,向恒大地產增資600億元資本金,占恒大地產經擴大股權約14.11%的權益。三輪增資完成后, 投資者合計向恒大地產投入1300億元資本金,共將獲得恒大地產經擴大股權約 36.54%的權益,凱隆置業將持有恒大地產約63.46%的權益,恒大地產繼續為集團的附屬公司。


抵押物:恒大天璟項目

區位介紹

抵押物位于深圳市、南山區、前海后海交界區域

1.2019年上半年,深圳三個市轄區地區生產總值突破2000億元,其中,南山區以2698.39億元的地區生產總值排名第一。經濟增速方面,南山區也以8.6%坐擁第一,龍崗區為8.1% ,福田區則是7.2%。南山區為深圳最優質區域之一。

2.2018年 ,南山區的GDP5018億元, 2018年人均GDP超過5萬美元,全國排名第三。

3.南山區被稱為“中國硅谷”。華為、中興、騰訊等眾多國內外知名科技企業,以及大族激光、邁瑞、達實、金蝶、華強文化等64家上市公司均從南山區走出。

4.前海是目前深圳定位最高,規劃級別最高的一個區域。2019年7月5日廣東省印發的推進粵港澳大灣區建設三年行動計劃( 2018-2020年)中提到,支持在前海開展再保險產品和制度創新、建立港澳創業就業試驗區、推動修編前海深港現代服務業合作區總體發展規劃,擴展發展空間,并在新范圍實施前海有關支持政策。

截至報告日,恒大天璟項目外部工程已完 工,北塔毛坯交付,已滿足交付條件,南塔正在進行內部的裝修,預計2020年初可以交付給承租人。

銷售進度

本項目的北塔和商業部分擬對外銷售。其中北塔可售面積50913.98㎡, 裙樓商業部分可售面積20500㎡,共計面積71413.98㎡。項目于2017年4月取得預售證,其中北塔的備案價格為90789.1元/㎡,南塔的備案價格為 101206.7元/㎡。按備案價格計算,北塔總價值46.18億元,南塔總價值 51.51億元,其中南塔13-15、20-25、34-37、39-45層總價值約27.98億元。

取得預售證后,因恒大汽車產業戰略落定,計劃將恒大天璟大廈作為總部,故停止銷售。至2018年4月,恒大汽車規模和定位等細節進一步明確,考慮到恒大汽車的使用規模,故開放北塔和商鋪銷售,為不影響恒大汽車日后可能仍會使用部分北塔和商鋪,恒大集團指示采用整層銷售策略。

至2019年8月,恒大天璟大廈北塔和商業部分全部已基本出售完畢 (北塔的銷售客戶主要為4個機構客戶,其中最大的客戶為中南地產。裙樓商業的銷售客戶深圳市中恒智匯貿易有限公司為該項目對面服裝城的經營公司),銷售總金額共計60.05億,截至目前,已售部分已回款9.72億, 未來2-3年內將回款50.33億元。

出租情況——本項目的南塔部分擬對外出租

恒大地產集團(深圳)有限公司于2019年7月24日分別與恒大瑞博投資(深圳 )有限公司(以下簡稱“恒大瑞博”)、恒大新能源科技集團有限公司(以下簡稱“恒大新能源科技集團”),于2019年8月13日與恒大新能源汽車投資控股集團有限公司(以下簡稱“恒大新能源汽車集團”)簽訂房屋租賃合同。

恒大瑞博租賃部分為:南塔6-7層公攤部分、8-15層、17層公攤部分、45層公攤部分;恒大新能源科技集團租賃部分為:南塔6-7層公攤部分、17層公攤部分、18-26層、45層公攤部分;恒大新能源汽車集團租賃部份為:南塔6-7公攤部分、28-44層、45層公攤部分。用途為辦公, 租賃期限18年,第1-5年月租金固定,第6年開始,每年月租金較上年上漲5%。租金支付以季度為交租期,承租方在每個交租期末月20日前支 付下一個交租期的租金。

目前南塔尚在裝修中,預計三家承租主體將于2020年3月正式入駐。

根據租賃合同約定,南塔租賃期限18年,第1-5年月租金固定,第6年開始,每年月租金較上年上漲5%。第1-5年,每年租金合計2.43億 元,第6年開始,每年租金合計較上年上漲5%,1-18年南塔整體租金總計57.40億元。抵押物部分對應南塔13-15、20-25、34-37、39-45層,第 1-5年,每年租金合計1.31億元,1-18年租金總計30.99億元。

抵押物變現能力分析

抵押權屬:抵押權屬前海君臨實業發展(深圳)有限公司,目前已結清外貿信托借款,我司放款前辦妥第一順位抵押登記

可分割轉讓性:抵押物現房共345套,建筑面積26776.33㎡,目前已辦理產權證,一套一證,可單套獨立出售。

市場需求情況:深圳南山區的寫字樓市場需求情況良好,卓越前海壹號均價11萬/平方米,深灣匯云中心均價11萬元/平方米。此外,恒大天璟大廈2018年4月確認整層銷售策略后,至2019年8月北塔已售罄,去化速度良好。

綜上所述,本項目抵押物市場需求情況良好,且權屬清晰,一套一證可以單套獨立銷售,處置可變性強。

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